投资90万购买的商辅,年租金31000元,划算吗?

商铺投资主要看两点,第一就是地段,第二就是租金回报率。

2、投资商铺,把资金变成固定资产,降低了资金的流动性,还要为找租户、维修等烦神。商铺的过户成本很高,即便按照15%计算,过户费用也达到13.5万,等于4年多的租金落空;把钱存在银行,到期就可提取,不仅收入稳定不用操心,资金的流动性增强。

对于这种情况,你的首付加上总利息,十年内一共支出了108万元。

1、由于资金涉及较多,那这笔钱一旦投入某个商铺后,想要再转卖的话那将是非常困难的一件事。

现在投资比较安全的理财产品年利率也较高。比如现在储蓄式国债3年期的年利率在4%,5年期国债年利率在4.27%。

在现今的社会,商铺早已从“一铺养三代”的历史变成了三代养一铺的现实。在中国经济并不向好且国际经济走衰的今天,切记,投资商铺一定要谨慎。

地段的话一定要以一线城市、新一线城市,以及强二线的中心城市为主。因为这些城市的人口密度较高,并且常年保持一个持续流入的状态,更重要的消费实力普遍较强。所以给商铺带来的出租机会,投资价值更多一些。

现在银行大额存单也较为合适,一半大型银行大额存单年利率在4%左右,中小型银行的大额存单年利率在4.2625%。90万可以在中小银行存按月付息的大额存单,可以说非常安全,而且年利率也较高。

投资商铺的回报率,一方面是看现在的回报率,另一方面,要看未来的回报率,现在的回报率,体现了这个商铺的商业价值,未来的回报率,体现的是一个物业商铺的回报曲线,那么当下回报率过低,未来回报率会逐渐增高,是非常值得投资的,现在的关键是,你能预测到未来吗?

投资90万购买商铺,年租金31000元左右,划算吗?回答是:可以通过对三方面来分析,如下:

第一、此商铺的回报期过长,从这个层面分析是不划算的

第二,就是看租金回报率。

分析和结论:

3、如果租金收益不稳定,中间出现空置期,或者还要使用部分贷款,则回报率更低、回本时间更长,再计算利息支出和本金贬值,则亏损更大。假如贷款45万,按照7.205%利率计算,10年期月供为5273元,每月还要再掏2690元,等于10年间在为银行打工。

而且这个价格的商铺,要么位置不会太差,或者面积不会很小。那么不论是位置好还是面积大,只要占其中一样,房租都不至于这么低。

3、看周边邻居,即使是空店铺,也可以看到其大小,邻居面积大,说明以后这个店铺会有实力店家入住,那么你和他做邻居,也可以捡到人气!

对于买商铺我给几点建议

你说下现在长期的定存利息都可以达到5.88%,而且还是没有任何风险的,你觉得有必要投资吗?我建议,别买,否则很容易烂手里,甚至亏本的结局。


6、智能手机普及,网上购物更加容易,现在的消费主力军年轻一代大都不喜欢逛街,消费习惯和消费观念改变了;网上商品价格比实体店更便宜,挑选的范围更广,实体店传统坐商经营模式已经跟不上时代潮流发展变化。

而且现在商铺增值较难,转让税费较贵。现在电商竞争非常激烈,实体商铺面临着较大的竞争,未来店铺可能升值空间可能不会太大。还有就是商铺转让的税费较高,而且商铺贷款较难,因此,商铺未来也可能面临转让困难的问题。因此,购买这样的商铺一定要特别谨慎。

投资理财产品年利率较高

如果这样的话,那么这样的商铺升值潜力是非常小的。毕竟商铺首看地段,一般地段的商铺投资价值很小,而且非常可能陷入既租不出去,也卖不出的窘境,而且持有持本还很高。

1、另可买小也不买偏,地段、位置比面积还重要!

4、商铺产能已经严重过剩,市场利润越来越薄,买不到好位置的商铺,投资不仅不赚钱,而且会亏本。年租金回报率只有3.4%的商铺,多数位置不理想,回报率达不到6%以上的商铺基本没有投资价值。

目前对于此商铺的面积是不清楚的,但是根据经验来说,如果此商铺是沿街的,或者在一些商超的核心商圈范围内(1.5公里),那么商铺面积超过60平米,是比较划算的。现在的租金也只能够做参考。因为店铺是随着商圈的形成而增值的,商圈从形成到成熟的过程,也是商铺价值提升的过程。如果以3年为单位,可以递增一定比率的房租,比如递增4-6%的百分点。

综上所述,90万买商铺不划算。每年租金3.1万元,租金收益率仅为3.444%,收益太低了。如果是投资3年期国债,每年可以获利3.6万元,如果是购买3年期三峡银行按月付息存款,每年利息可以获得4.95万元。


4、注意判定人流走向,预判公交站台、地铁口、大型商业体、医院、活动中心、社区的出入口在那里,有些商铺看起来是位置很正,但是往往还不如偏一点但是靠近出入口的位置人气旺!

5、如果商铺在三四线以下城市,人口净流出、没有产业支撑,居民消费水平有限,租金很难逐渐递增;再要是位于新建商区,没有5年以上时间周边很难形成良好的商业氛围,前期的租金收益难有保证。

商铺总投资90万,年租金3.1万,则年租金回报率3.4%,回本时间29年,很不划算:

而且最最关键的一点是,上述关于商铺的一切都建立在这些年里商铺持续稳定保持着年收3万租金的水平。那假如租客不再续租或者每年缴付的租金大幅下降,那这商铺别说盈利了,就连能不能顺利回本都难说啊。

当然,除了投资回报率,还要看商铺未来的租金涨幅。但现在电商冲击、商铺库存越来越多。有发展潜力的商铺是非常少的,而且一个3.4%投资回报率的商铺,真的很难想象怎么大幅提高回报率,除非商铺周围有较大变动,促使商铺租金大幅上涨,这样不仅投资回报率会升高,商铺的价值也会上涨,但是有多少这样的商铺呢?

同样来自于招商银行官网,银行大额存单的利息在4%-4.2%左右,那么就算我们取4%的较低值,一年也能凭空多出3.6万收入,看好了,一年利息3.6万元,你的一年租金是3.1万元!

不划算!不划算!不划算!

3.4%的回报率是什么概念?现在银行定期存款基准利率为2.75%,实际上银行执行利率都高于这个水平,银行存款达到3.4%的利率还是很简单的,如果是小型银行,存款利率达到4%也是很正常的。

那么假如题主有90万现金可以支配,那按照最保险的理财方式,就是选择银行三年的大额存单。由于大额存单与一般的定期存款性质一样,也享受50万的《存款保险条例》保护,所以在保本保息方面相当安全。

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从当下回报率来看,90万买的商铺,年租金31000块,回报率3%左右,说句实在话,并不是很高,说的再不好听一点,回报率太低,那么就要思考他的未来,回报率会不会增长,怎么判断回报率,未来会不会增长,其实很简单,第一,地段,这是以前的说法,地段好的商铺,有自然流量,自然会有未来的一个增长曲线,第二,运作,有运作能力的商铺,地段一般,也可以有好的回报率,第三,选择行业,行业选择正确,就有运作空间,行业选择的一般,运作空间也一般,那么对地段的要求就比较高,总的来讲,要考虑商业环境。

4、产权到期的资金问题。商铺只有40年的产权,一旦到期也许需要额外支付一笔数目不小的费用,虽然也许只需要支付一次即可,但这笔费用的存在也确实会拉低了你的收益。

目前按照商铺的租金回报率,我们可以分为三类:

如果采用等额本息的方式,每个月需要还款5271元,一年的总费用超过6万元。而商铺的租金年收入只有3万元,等于自己每年还要倒贴3万元并且持续10年,最后算下来,十年后支付的总利息金额高达18万元。

2)租金回报率处于7%~10%左右的商铺!这类铺子主要集中在一线城市,新一线城市和部分强二线的城市,单价非常高,少则几百万,多则上千万。属于合格的商铺,可以投资!

1、如果把钱用于其它理财,存三年期大额存单,按照4.18%年利率,每年可以轻松获得利息收入37620元;选择同样稳妥的理财产品,按照5%的年利率,则年收益达到4.5万。很明显,3.1万的租金收益既跑不赢这两类理财,更跑不赢通胀。

总之,此商铺投资回报周期过长,如果没有潜力则不划算,如另有打算,并且有好的生意可做,则有投资价值。

看完以上两点,其实就可以给你的商铺做一个简单的概述。90万的铺子,一年的租金在31000元,相当于回报率只有3.4%。并且以90万的价格来看,主要集中在三四五线的商铺,而不是一线和新一线。

那如果你现在手上没有90万现金,那这种投资就更不明智了。

现在商业贷款首付50%,贷款基准利率为6.55%,一般可能会上浮10%-20%,合下来利率会高达7.20%左右。

你想一下,如果按照我上文提到的大额存单利率,30年时间,利滚利可能已经产出将近108万人民币的利息,而到了商铺这边,你才刚刚回本。这其中的差距大不大?更何况投资商铺确实有一定的风险,那么下面我来介绍一下具体有哪些风险。

是否划算,我们从两个方面来分析:

1、租金回报率

商铺投资的风险:

总而言之,90万人民币绝对不是一个小数字,如此规模的一个投资却存在着诸多不确定因素,并且每年的收益水平较为一般,但是风险却很大。个人建议,不适合投资。

可以说,商铺的升值空间相对收益较低,因为商铺的投资税费非常高,所以直接影响到了升值带来的收益。

投资90万购买商铺,因为买入商铺还有一些交易费用, 那么,总价大约100万左右。年租金3.1万,投资回报率就是3.1%。

现在民营银行也推出不少新型存款产品,民营银行推出的新型存款产品依托互联网发售。从下面民营银行存款利率表中可以看到,亿联银行五年期定期存款年利率可以达到5.5%,还有一款三峡银行三年期按月付款存款年利率达到了5.5%。这些存款产品也属于普通存款产品,受到了存款保险制度的保障,可以说比较安全。

这个回报率显然不划算

2、不续租也是个问题。假如租客在租期到期后不再续租,或者由于某些原因导致租金大幅下滑,那商铺的收益率会大大降低。

买商铺不划算!投资90万购买商铺,年租金31000元,这样折算年化收益率为3.444%,这样的收益率不划算,比很多较为安全的理财产品收益率低不少。下面来分析一下。

投资90万购买商铺,年租金3.1万元不划算

相比之下,银行的无风险理财产品中,三五年期的大额存单利率大概4%左右,所以,这个商铺光看租售比,是很低的,从资金投资回报角度来说,并不划算。

2、商铺总价

换作我,3%回报率的商铺,就不考虑了,哪怕未来升值更高,也不要,因为买商铺,买的是未来就买了一个未知数,未知数是不靠谱的,所以,买商铺一定要买当下,或者购买有预知的未来,不能预知的未来,你买它干嘛呀?更难缠的是,你现在想卖掉这个物业,估计也不是你想卖就能卖…

一家之言,欢迎批评指正。⭐点赞关注我⭐带你了解财经背后更多的逻辑。

大家都知道银行的定期存款利率是很低的,很多人有钱都不愿意存银行定期。但是通过上面的比较,这个商铺的投资回报率比银行定期存款利率还要低。你现在还觉得这个商铺划算吗?如果只考虑近期回报率,这种商铺太不划算了!

第一,地段!

单纯从数字计算来看,肯定是不划算的,还不如绝大多数的保守型投资的收益高,但是买商铺其实是综合来看的!

一是看未来发展空间

因为贷款年限最长不超过10年,那我们就以利率7.20%,贷款45万元,10年来计算,可以得出:

年租金31000元,商铺总价91万元。按照投资回报率=年租金/商铺总价*100%的公式得出,此商铺的投资回报率为3.4%

其实,现在商铺已经严重过剩了,市面上至少80%以上的商铺都毫无投资价值,而且受网购冲击,实体店经济难做,尤其这次疫情期间,实体店更是备受打击,所以,投资商铺一定要慎之又慎。

8、更不要指望商铺会增值,房价已经高高在上,未来再没有大幅上涨的空间,小城市的房价还有下降的可能,即便今后商铺上涨,涨的也是通胀部分,实际购买力可能只相当于现在甚至还不如现在。

3、房产税利剑。房产税已经说了很久,从现在的情况来看,这柄利剑也许会在几年后落地,一旦需要缴纳房产税,那收益也将更进一步面临缩水。

上述分析的都是出租收租金的方式,来核算是否值得投资。此处可以跨思维模式来分析,比如自己本来也想创业做生意,正好这个商铺也是比较符合自己项目的定位的,那么,从这个意义上来说,就又算是划算的。毕竟自己的房子,想经营什么,怎么经营,都是自己说了算的。还有,如果能跟别人合资做生意,自己以商铺租金为入股条件,也是一种投资回报的方法。

虽然商铺租金往往高于住宅,租金涨幅速度也更快,但是商铺的自有价值的增值速度却比住宅要慢。所以就算租金可以和定存利息对等,那么租金增速、价值增速也要双双跑赢同区域住宅,这才算增值。

假如你首付50%的金额,也就是45万元,然后进行45万元的商业贷款。

按照一年3万租金来算,你需要36年才能收回本金。那按照之前我们计算的银行大额存单的年收益3.6万元来看,如果你办理大额存单的话,36年的利息在不计算利滚利的情况下,就已经高达192.6万元,如果题主再给这利息进行利滚利的操作,那可能总收益将会超过200万人民币,那边商铺刚回本,这边大额存单已经给你赚回不止一个商铺了。

朋友们好!

看一个商铺买得划不划算,最直接的指标就是它的投资回报率为多少。

就说这些吧,开店好生意,只聊创业及开店相关的人和事,欢迎关注!

有些地方还处在开发区,也就是说暂时几年他是没有太多人气的,所以租金自然高不了,但是发展几年以后,周边的配套、社区、商圈越来越完善,很可能这个地方人气就会很旺,现在年租金3.1万,几年后可能翻倍,买商铺重点看未来发展!

二是发展的速度

抛开升值不说,就说租金,3年内你预期能涨到多少?现在随便一个定期理财产品年化收益都在4%以上,甚至还有6%左右的,你的90万放进去,前者3.6万,后者5.4万的回报率。中位数4.5万,如果你的租金3年内无法保证能涨到4.5万,那么这个商铺就不值得投资。

投资90万,并且是一次性付清的话,投资的回报周期则是:900000/31000=27.9年。年投资回报率非常低,大约为3.4%。那么,如果再贷款购买,恐怕回报周期达到30-40年,几乎没有任何投资价值。目前来说,一个商铺的回报周期能在8-15年为佳,一些人气较旺的商业综合体和大学城的商铺,回报周期甚至能达到8年以内。

第二、商铺的面积和地理位置,是商铺是否具有潜力的两个关键条件

因此,买商铺其实就是看一个长期的租金回报率,如果租金回报率合格,那么就有投资的价值,如果租金回报率不达标,就别碰。

这个商铺只要90万元,那么,只有两个可能,一个可能是商铺面积非常小,非常可能是商场内部的铺面,另一可能就是三四线城市或者县城一般地段的门市。

因为商铺是靠着人流支撑的,有人流,有强效费的地方,才会诞生出一套合格,甚至优质的商铺。而对于三四五线这样的城市来说,人口密度本来就小,又是一个持续人口流出的状态,再加上人均消费能力不强,薪资普遍较低,那商铺也自然没有一个投资的价值。

7、不要指望租金会一直上涨,看看周边的商铺数量就能知道,如今空置铺越来越多,商铺关门转让现象很普遍,很多回报率类似的商铺,租金已经多年涨不上去,即便你可以涨租金,有没有人去租才是关键。

但如果你把这90万现金去购买商铺的话,虽然每年看起来有3万元的租金,但仔细思考的话,会发现这里面还是存在一定风险。而且就算可以稳定每年收租金,那也需要30年的时间才能回本。

要说发展全国哪里都在发展,重点还要看,多久可以发展起来,这个详细的数据我们肯定不知道,但是预估是可以的,比方说,一个城市的活力,每年的人口是流入还是流出,店铺是处在城市的几环,周边有哪些大型的项目已经确定等,这些都是可以作为参考依据的,如果有几个大型的项目,那说明这个地方肯定还是有大的发展空间的,因为,别人投资这么多,一定是有专业的团队计算过,或者说有渠道信息来源,这个是重要的想参照物!

2、买宽不买窄,同样的面积,门脸大的店铺要比门脸小但是深的店铺要好租,门脸对做生意还是很重要的!

3)租金回报率处于10%~15%左右的商铺!这样的铺子非常稀有,属于佳品,常常是开放商内部自持,只租不卖,又或者内部送给有地位,有权利的人士。很少在市面上看到,基本难以买到。

如果此商铺不具有上述的条件,那么此商铺的投资和升值价值,几乎丧失殆尽,投资这样的商铺,最不划算。

第三、此商铺是否值得投资,还要看自己是否要创业,需要这样一套商铺。

另外从这样低额的租金来看,这商铺升值恐怕也很慢。而且同类门店出租率、营业额恐怕都不高,这类商铺最怕的就是一时看似热闹,过后因为生意不好而门庭冷落,商户一家转一家,最后就像很多小区底商那样全部关门大吉。那倒霉的可就是业主了,会存在租不出去也卖不出去的风险,那么贬值会是肯定的,而且贬值后依然有价无市。

投资90万购买商铺,年租金才有3.1万元,折合收益率为3.444%,这样的收益率根本就不划算,可以说比大部分理财收益率都要低。现在就算是储蓄式国债3年期年利率也在4%,投资90万元,一年收益率在3.6万元。

90万存定期,每年利息都不止3.1万。只要租金回报率超不过定存利率,就意味着你投资在变相贬值。

如果90万存到三峡银行按月付息5.5%年利率的产品,每年可以获得利息为4.95万元。

1)租金回报率处于3%~6%左右的商铺!这类目前非常多,主要集中在弱二线和大部分三四五线这样的城市,单价比较低,但是租金回报率不高。不值得投资,属于不合格的铺子。

综上,我觉得投资这个商铺不划算,大家认为呢?

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